El dato que casi nadie está mirando en Ciudad de la Costa

Hay un dato que salió hace un par de semanas y tal vez no lo hayas visto: el metro cuadrado de un apartamento en Ciudad de la Costa ya superó, en promedio, al de Montevideo.

No es una proyección ni una opinión personal. Es un relevamiento de mercado publicado hace poco: el precio promedio de venta de un apartamento en Ciudad de la Costa ya llegó a los USD 4.102 el metro, por encima del promedio de Montevideo (USD 3.500). Y no es un salto de un día para el otro —el alquiler de apartamentos en esa zona subió 138,7% en cinco años, el mayor incremento del país entre las zonas que se estudiaron.

El cambio que ya pasó (y casi nadie miró)

Hay otro dato, menos ruidoso, que explica el anterior: hace cinco años, el 79% de lo que se ofrecía en Ciudad de la Costa eran casas. Hoy esa relación se dio vuelta —62% son apartamentos. La zona dejó de ser "el lugar de la casa con jardín lejos de todo" y se convirtió en algo más parecido a un barrio urbano de verdad, con la vida que eso trae.

Ese es el tipo de cambio que primero se nota en la calle y después, con retraso, en el precio. Se nota en los edificios nuevos, en los locales que abrieron, en la gente caminando la rambla a la tarde. El precio recién está poniéndose a la altura de lo que ya se puede ver caminando por ahí.

Lo que ese dato no cuenta: cómo se compra a tiempo

Hay algo que ese relevamiento no capta, porque no es un dato de mercado: es de cómo se estructura la compra. Comprar en pozo en una zona que está en este momento no significa pagar hoy el precio de mañana. Significa entrar con el valor de hoy y financiarlo, directo con la desarrolladora, durante el tiempo que dura la obra —un par de años, en general— mientras la zona sigue el mismo camino que este informe recién empezó a poner en números.

Es la lógica que estoy manejando ahora mismo en un proyecto que tengo entre manos justo en esa zona, primera línea de rambla. No puedo contar todavía todos los detalles, pero sí esto: son tres torres, casi 50 unidades, de un estudio reconocido por su calidad y diseño, que además es la constructora del proyecto —extremadamente confiables en los tiempos que prometen.

Un dato de color: las primeras unidades (8 en total) ya se reservaron antes de que saliera a la venta abierta. Todavía no puedo contar cuáles quedan ni a qué valor, pero cuando lo cuente vas a entender por qué se movieron tan rápido.

Financiación sin interés extendida durante la obra, gastos de ocupación conocidos de entrada —sin sorpresas de último momento, algo de lo que ya hablamos hace un par de ediciones—, y un valor de metro cuadrado que hoy está un 15% por debajo de otros proyectos en pozo comparables en la zona, en igualdad de condiciones. Y si al final queda un saldo, ahí es donde puede entrar el crédito bancario para cerrar la diferencia sobre una unidad ya terminada.

Lo que un dato de zona no te dice

Esto también hay que decirlo, porque es la parte que casi nadie cuenta cuando muestra un número así: un relevamiento habla del barrio, no del edificio. Que Ciudad de la Costa esté subiendo no convierte en buena cualquier unidad que se venda con esa etiqueta —ni siquiera esta. Hay proyectos bien ubicados y mal resueltos, y hay otros que capitalizan la zona porque, además de estar en el lugar correcto, están bien hechos: buena orientación, buen diseño, una desarrolladora que cumple los tiempos que promete.

Y cualquier estimación de revalorización a futuro —la mía incluida— sigue siendo una estimación. No la trato como un hecho consumado, porque no lo es. Pero hay indicios claros de que esta va a ser la nueva zona, y por eso creo que estos son buenos días para entrar.

Seguimos la conversación

La pregunta que importa no es "¿se revalorizó Ciudad de la Costa?" —eso ya lo contestó el mercado. Es: ¿llegaste a tiempo, o vas a mirar este dato dentro de dos años preguntándote por qué no hiciste nada?